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18城已取消土地限价,“价高者得”带动土地价格回归市场化

时间:12-08 来源:最新资讯 访问次数:18

18城已取消土地限价,“价高者得”带动土地价格回归市场化

许多城市执行6、7年之久的土地限价政策,近来相继被解除。自10月份以来,22个实行集中供地的城市中,目前取消限价、恢复“价高者得”的至少已有18个,一线城市广州亦位列其中。取消土地最高限价的新政落地后,不少热点地块房企竞价盛况再现,11月初的合肥土拍刷新了当地最高成交单价纪录,成都、福州等城市的土拍也相继刷新了楼板价TOP2纪录。不过,上述的热闹只是点状高热,整体市场热度仍处于相对低位,南京、无锡近期出让的地块均底价成交。据克而瑞统计,11月土地市场的整体溢价率为3.7%,为2023年以来第二低点。当前土地市场明显分化的根源在于销售端尚未完全转暖,房企将有限的资金进一步聚焦在核心城市优质板块。业内认为,在地产供求关系发生重大变化的当下,各地解除对土地的最高限价,既是“稳地价”的要求,也有助于土地资源发挥真实价值,适应当前的地产环境,稳定市场预期。土地市场点状高热新近取消了土地最高限价的重点城市是广州。11月下旬,广州挂牌了3宗住宅用地,总起价26.67亿元,与以往不同的是,3宗地块均未设置最高限价,按“价高者得”出让。自10月至11月末,22城中有18城已实际落实取消土地限价,仅北上深尚未调整,宁波的溢价率上限则由15%上调至30%。此前有观点认为,当前企业在土地市场的总体表现理性,恢复价高者得是回归市场化竞争,核心位置地块应有价值得到实现,非核心位置地块也能获得更高关注度,平衡当前不同位置地块的“冰火两重天”。不过,从近期各城市的情况来看,土地市场的分化情况未得到明显改变。10月以来,多个城市都进行了新规之后的首次土拍,市场情况分化明显。苏州、合肥、福州、成都拍出溢价率超30%地块,最高溢价率则高达55.64%,但南京、无锡等不少城市的大部分地块仍以底价成交。在城市内部,苏州第八批次地块中,仅工业园区的一宗地块溢价超30%成交,余下5宗地块皆为底价;成都溢价成交的地块也仅3宗。取消限价仅带动少量核心城市优质地块土拍升温,个别地块竞拍出高溢价,其余地块普遍底价成交甚至流拍。有房企投拓人士向第一财经记者分析,按照以前的经验,土地限价放开,房企为了拿地,每一次都会多出一点钱,土地的溢价率就会有所提升,位置好的地,溢价率能更高,就会显得市场火热,“只不过现在市场不一样了”。当前销售端恢复程度及房企资金面是影响土地市场情绪的关键因素。今年9月以来多地优化楼市政策,但政策效果持续性不足,销售端尚未转暖,房企仍采取“精准投资”战略,在有限资金内,进一步聚焦核心城市优质板块。中指研究院分析师孟新增向记者表示,短期来看,当前全国土拍情绪仍较低迷,取消地价上限,让地价回归市场,一定程度上有利于提振土地市场情绪,尤其是热点城市及核心片区,优质地块溢价率或突破之前上限,有利于进一步稳定房价预期,但对多数城市及非核心区域带动效果或有限。中银证券则认为,取消土拍限价之后,提升土拍热度,后续可能会传导到房价,居民对房价的看跌预期也许能够得到缓解;同时,若增加核心地块的供应,或能带来一波拿地热潮。但是考虑到房企拿地信心仍在低位,销售数据仍待观察,因此即使年末土地市场有一小波翘尾行情,但也难以扭转全年土地成交规模下行的趋势。2023年至今,土地市场仍保持低温运行的态势。根据中指数据,2023年1-11月,全国300城住宅用地推出、成交同比分别下降21.5%、28%,供需两端皆呈弱势。中指院预计,进入12月份,各城市加快供应,但土拍热度或将进一步下降,因为年底拿地无法开盘,房企参与土拍意愿不足,需要优质地块激发土拍热情,同时地方政府倾向于将优质地块留到2024年上半年供应,届时房企资金相对充足,且全国性房企为区域间竞争投资额度,出价意愿更强。取消限价稳预期土地限价源于2016年以来全国房地产销售市场和土地市场持续火热,各地地王频出。合肥屡有地块拍出200%、300%以上的高溢价率,佛山、东莞、无锡等城市全年地王数量也在10个及以上,深圳宝安区一宗地块总价高达310亿元,上海闸北一宗地块以超10万元/平方米成为单价地王……面粉贵了,面包的价格也难免水涨船高,地价攀高,房价也面临上涨的压力。这一时期,各地进行限地价,以期为市场降温。2016年5月,苏州出台了土地限价令,为地块设定最高报价,超过后则终止出让且竞价结果无效;此后10月,各城市再密集发布调控政策,广州、厦门、合肥等城市也开始限地价,并搭配竞配建等措施。但这依然没有改变当年逢拍必出地王的格局。据克而瑞,2016年全年,全国共计产生了336宗单价、总价地王,数量再创新高。此后,2021年3月,监管层规定全国22个主要城市的宅地供应开始实施“集中挂牌、集中出让”政策,北京、上海等部分城市设定了土地竞价的溢价率上限,多为15%。这也未能有效对土地市场的热度形成降温,部分开发商还通过设置多个马甲的形式参与竞拍,以提高拿地命中率,反而大幅提升了市场热度。公开信息显示,2021年的首次集中供地中,各重点城市土拍的成交溢价率集中在20%-35%,重庆的首轮出让中则有半数地块溢价率超50%。这年8月,监管层再次明确要求,各地需将土拍溢价率控制在15%,并不以竞配建等方式增加实际地价等。随着2021年下半年以来的市场调整,楼市持续下行,房企流动性压力日益凸显,暴雷事件接连出现,民营房企的表现越发乏力,各地的土地市场出现大幅降温,直至当前。据克而瑞,2023年前11个月,百强房企拿地金额同比下降13%,截止到11月末,有近五成销售百强房企未拿地。在房地产市场在艰难重启的当下,各地纷纷选择解除对土地的限价。平安证券分析称,地价、房价具有联动效应,此前“稳地价、稳房价、稳预期”目标下,各地纷纷实行土地拍卖最高限价机制;如今随着楼市与地市骤冷,地产供求关系发生重大变化,放松地价最高限制、让土地资源发挥真实价值,有助于适应当前的地产环境。孟新增向第一财经记者表示,根据中指监测,22城中多数城市在10-11月之间相继落实“取消土地限价”。究其原因,一方面是全国土地市场延续低迷态势,供求两端持续缩量;另一方面,土地限价政策初衷是稳定市场预期,推动房地产市场健康平稳发展,在当前新的市场环境下,价格回归市场化或已成趋势,取消地价上限亦是稳定市场预期的表现。对于是否会有更多一线城市跟随取消土地限价,业内认为短期内可能性较低。孟新增表示,地价上限取消与否和城市本身土拍市场情绪息息相关,北京、上海当前的土拍情绪较稳,多宗地块触顶摇号,短期来看,限地价规则调整预期较小。

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